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1997年，亚洲第一高楼，老广心中跨越广州塔地标性存在的中信广场，在广州河汉北达成，河汉北CBD的地位得以进一步建立。亦然在这一年，港剧《香港东谈主在广州》热播，陈述了一位香港中产回广州收回祖屋地铺，来作念香水生意的故事，取景地亦然在河汉北。

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实验+电视剧的曝光和渲染，彼时，作为广州CBD，河汉北诱导了一波又一波香港东谈主前来“淘金”。

在这之中，港商叶英强便是其中一位。叶英强何许东谈主也？

笔者翻阅府上，网上对叶英强的先容，别称低调的香港商东谈主，早前领有一间整染公司，后期主要从事出口业务及投资部分房地产。

叶英强来到广州河汉北，便是作念的地产生意。

当今，河汉北商圈，使命日和周末，每天都东谈主流爆棚，广州东站高铁下盖买卖POPARK东方宝泰(以下简称东方宝泰)，恰是出自叶英强之手。

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凭据公开数据，2022年，东方宝泰销售额12亿元，同比增长12%。技俩总客流超2300万，同比增25%。在通盘河汉北商圈，事迹和客流都稳居前方。

而2009年就开业，于今已是14年“老场”，东方宝泰最新现状如何？

11月3日，笔者实探广州东方宝泰。这个藏在广州CBD，严重被低估的“另类”港资买卖：

1.高铁TOD，地下买卖，地上广场和景点“河汉飘绢”，市集何如作念搭客一次性客流？

2.从赔本衣饰批发中心，到长红购物中心，东方宝泰是如何作念到的？

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越秀、城建、港商股权纷争

时装衣饰批发中心，到购物中心 

地点和定位（20分：18分）

东方宝泰总建面15万普遍米，是广州较大限制的地下市集。

当今看，东方宝泰，是属于港商叶英强家的买卖物业。但追忆东方宝泰的过往，其最运行还不完全是叶英强家的。

技能倒回2009年之前，东方宝泰由广州城建集团投资建造，后由越秀集团占大股，之后持久出租给港商叶英强完了的天汇城公司筹办。

彼时的叶英强，酌夺只算的上是东方宝泰的“租客”。

而叶英强从香港来到广州河汉北，并不舒适于只作念一个给别东谈主打工的东谈主。拿下东方宝泰股权，让其完全归我方悉数，叶英强从租借物业之时就运行推敲。

契机发生在2年后的2011年。彼时，越秀地产销售怨恨，在广州大批抛售物业以弥补资金缺口，广州河汉北商圈东站商用物业东方宝泰便是其中之一。

东方宝泰，一边是越秀缺钱急着要卖，另一边叶英强巴不得要买。应机立断，叶英强透过旗下私东谈主公司荣丰创富，向越秀收购东方宝泰技俩股权。

据悉，临了，越秀以4.94亿出售东方宝泰。

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图源：越秀地产2012年财报

对其时越秀地产来说：

“东方宝泰咱们卖了个好价格，展望可从此项走动中录得1.48亿元收益。此前该技俩筹办情况并不睬想，是对申诉率较低的财富进行剥离或料理。”

而关于叶英强来说：

从越秀手上买下了股权，将径直持有东方宝泰约95%的股权（剩下约5%由城建集团持有）。这意味着，之后能对技俩运营领有悉数语言权。

对比之下，赚了1.48亿就男耕女织，“短视”的越秀，看到当今一年就能赚十几亿的东方宝泰，不知谈有莫得后悔把它卖掉。

不外，可以详情的是，叶英强是收拢了时机，捡到了宝。

从越秀那儿买下东方宝泰后，叶英强让我方的二代叶颂希切身操刀技俩。

叶颂文从香港赴广州，面临其时市集衣饰批发定位逾期、处于赔本，联接本人在香港和海外的教养，其决心将东方宝泰从头定位，由批发城改成购物中心。

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据悉，叶颂希其时向叶英强拿了2亿来检阅技俩，通盘东方宝泰，包括装修、招商、品牌理念等都进行了一波大换血。

最终，费钱、花心想、时机援助的东方宝泰不负众望，成为河汉北地标买卖。

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河汉北C位，地下买卖

广州东站TOD下盖，4条地铁 

地段和交通（30分：24分）

地段上，东方宝泰位处广州河汉北，河汉北之于广州，位置绝佳。

当先，河汉北很大。

从体育中心往北到河汉客运站，从广州大路往东到五山路，都属于河汉北。

同期，因为片区仍属于通盘河汉，与河汉路商圈特地近，既有河汉北本人东谈主流，又能发射河汉路商圈的东谈主流。

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其次，河汉北是广州和香港交织点。

1996年广州东站启用，广九纵贯车从东站始发，广州东站就成为了多年来，广州东谈主南下香港和香港东谈主北上广州的首站。

港客，让河汉北商圈的客流更为丰富和特质。

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此外，河汉北是广州著名的老牌富东谈主区，不少广州老钱和豪宅都在这里。

比如新鸿基峻林、新世界芳草园、合生创展帝景苑等等，据悉，均价都是10万元傍边。

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交通上，东方宝泰几约莫津词，高铁TOD买卖、4条地铁、公交总站。

高铁下盖。东方宝泰位于广州高铁站广州东站，是广州搭客出行的必经之地。高铁站下去便是买卖，从买卖也可以直上高铁站。

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TOD买卖。东方宝泰是广州著名的多项式TOD买卖，高铁站以外，市集还有4条地铁直达（1号、3号线直达，APM线、6号线经过），交通特地浅陋。

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公交总站。大地出口，东方宝泰被广州火车东站公交总站四面包围，市集与公交总站游刃有余，每天战役几十条公交判辨，成广州东站大地客流集散地。

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地下买卖，大地景点。

基于广州东站下盖，东方宝泰买卖，品牌和楼层基本全部漫衍在地下。而地上，就通过超大绿化平静广场、羊城八景之一“河汉飘绢”景点引流。

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网红、特质、丰富…

餐饮占比58%，东谈主流集散场 

品牌和东谈主流（30分：22分）

东方宝泰，因为是地下买卖，楼层并未几，13万平的买卖一共分为4层。离别为地下3层，大地1层，每一层的水平面积较大。

笔者凭据市集导览图，不完全统计，技俩当前品牌数目一共230个。

其中，市集2021年打造的PO PLUS品牌38家；潮水零卖品牌47家；生存试吃品牌34家；超市和电影院2家；餐饮好意思食109家。

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从楼层漫衍来看：

G层，市集大地层，买卖面积较小。回字形，中间的四面口是公交总站，围绕公交站，外围配置店铺，四侧主要排布餐饮和电影院。

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B1，面积最大楼层。主要为永旺超市，以及各式餐饮、零卖、文娱和生存形势品牌。

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B2，通盘楼层基本都是永旺超市占据，楼层终点边缘有几家茶饮咖啡品牌。

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B3，餐饮楼层，整层都是好意思食。不少家在围挡，焕新或引进新品牌。

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从业态占比来看：

通盘市集按照主要业态，餐饮（包含茶饮）、潮水零卖、生存形势和文娱来测算的话，当前：

餐饮品牌共134家，占比约58%；潮水零卖品牌56家，占比约24%；生存形势品牌38家，占比17%；文娱品牌2家，占比1%傍边。

从品牌层级来看：

诚然是已开业14年，然而在市集定位潮水和年青的基调下，东方宝泰的品牌层级，在通盘河汉北商圈还是数一数二的实力。

市集的品牌层级主要聚焦在旗舰店和首店上，餐饮、零卖等，每年东方宝泰进行品牌退换和更新，都会引进相应的旗舰店和首店，雄厚品牌实力。

开业之初，广东最大吉之岛旗舰店，跨越50%品牌开设旗舰店。开业后期，那会爆火的无印良品、喜茶等广州首店都选择了这里。

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当今，广州买卖竞争加重，市集的首店和旗舰店品牌依旧不少：

如Calvin Klein广州首家combo店、陈香贵广州首店、M Stand、Chateraise广州首店、同异、御牛师、川古里等多家首店品牌，以及泡泡玛特、TOP TOY梦工场等旗舰店。

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从品牌特质来看：

1.网红和潮水，多元和丰富

举座逛完东方宝泰，与时俱进，紧贴潮水是笔者的感受。市集的品牌举座很新、很网红、很相宜当下年青东谈主逛、吃和买。

餐饮：榕意、怂暖锅、陶陶居、谭鸭血、湘辣辣、椰客、佬麻雀、喜茶、奈雪、茉酸奶、霸王茶姬、茶百谈、茉莉奶白、混果汁、M Stand等。

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零卖：丝芙兰、MLB、播BROADCAST、MO&Co、CALVIN KLEIN、H&M、优衣库、UR、施华洛世奇等。

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笔者是下昼14:30傍边到的市集。像M Stand、鲍师父、盛香亭、霸王茶姬等餐饮品牌，即使不是饭点，东谈主流亦然大排长队。零卖亦然一直有东谈主进店逛。

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2.品牌倾向搭客显豁

东方宝泰是高铁底下的买卖，在逛的流程中过，笔者看到许多拖着行李箱，拿着大包小包的浪掷者经过不详是停留市集，买卖成了搭客必经之地。

针关于此，趋承“多且杂”的一次性客流，市集品牌在餐饮以外，从生存形势和平静文娱上显豁进行了相应倾向侧重。

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如大地层，配置礼品零卖品牌，地基层配置搭客等车叮咛技能的生存劳动品牌，如汽车销售、影相、电子数码、好意思容、好意思发、好意思甲、持娃娃等。

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3.餐饮“疲钝”，除了餐饮照旧餐饮

值得翔实的是，可能是过于兼顾高铁客流和相近常住客流，市集当前在餐饮品牌业态上有点失衡。

笔者逛完，餐饮东谈主流确实口舌常可以。但同期，每一层、每一区域要么是吃饭的，要么是奶茶咖啡，会给东谈主一种哪哪都是餐饮，“饭堂”感不雅厉害。

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从上文笔者狡计的业态占比也可以看出，东方宝泰不同行态侧重显豁，而其中餐饮是最大头，径直跨越市集品牌数目的一半。

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14年屡次退换，近3年3改

卫生间细节需改善

运营和瞎想（20分：12分）

开业于今，地段和交通带来东谈主流，招商实力引进年青潮水品牌以外，东方宝泰多年来长红的诀窍是频繁更新，与市场同步。

笔者了解到，开业14年，东方宝泰屡次调改。

以其最近三年动作来看：

2021年，B1打造“潮聚地”新区，PO PLUS空间，引进多个网红餐饮首店及国潮作风品牌等；大地层，引进夜间平静业态，营造“夜经济”生存圈。

2022年，运营9大潮水主题“顽聚宝泰潮水艺术社区”，集展览、好意思陈、酬酢、体验等实质，打造特质街区。

本年，设备PO STUDIO空间，买卖主打“艺术”与“潮水”空间，不按时举办各项展览，与当下年青浪掷者互动。

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不外，可能是专注品牌调改，比较之下，东方宝泰在市集瞎想和细节运营上就有所忽略。

一方面，市集动线每一层都不雷同，稍显繁杂。其中面积最大的B1层，更是被切割成许多单独的小块，莫得酿成相对连贯的惬心判辨。

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同期，市集硬件时局老旧，旧式大地墙面瓷砖，颇具年代感，何况许多又大又粗的柱子置于市集过谈，守秘视野，也不顺眼。

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另一方面，一般来说，港资企业作念买卖一般都比较敬重洗手间细节运营。

然而，笔者在东方宝泰离别看了2个楼层的卫生间，使用感都特地不好，莫得实时计帐。

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一次性客流，餐饮有天花板

高铁TOD，销售如何冲破“瓶颈”？

轮廓得分（100分：76分）

深刻踩盘和了解下来，笔者发现，东方宝泰是一个低调、被低估、身上带着许多标签的高铁买卖。

1.高铁买卖，留下了一次性客流

高铁买卖，独角Mall看过深圳北缤果空间，品牌和业态偏低端，相对莫得作念好；也看过香港九龙站圆方广场，能硬刚海港城、K11 MUSEA的重奢买卖。

比较之下，东方宝泰，用品牌、年青、潮水留下了广州东站一次性客流，市集作为广州东站的出圈作品，有不少值得高铁买卖学习和鉴戒的地方。

2.河汉北老商圈“老场”，变化求新

广州城市CBD，资格了环市东路—河汉北—珠江新城的一皆东迁。东方宝泰作为光芒已过老商圈内部的“镇场买卖”，一日的地位并不是长久的地位。

特殊是，商圈束缚有新场开业，YCC天宜策展型买卖、ICC环贸寰球等霸占市场；2公里内，还有正佳广场、河汉城、太古汇、天环广场等实力买卖。

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东方宝泰，冒昧的设施是，束缚调改，以变化应万变。

3.港资买卖，二代操盘

东方宝泰，港商叶英强二代叶颂希，用年青化想维，在市集定位、运营和品牌调改上，视野都比较斗胆，理念也走在同商圈买卖前边。

如时装批发城改购物中心，爱重品牌首店、旗舰店，跟班年青东谈主潮水等。

4.餐饮有天花板，市集销售额需冲破瓶颈

2022年，在河汉北商圈，东方宝泰销售额12亿，是可以的获利。然而，放在通盘河汉路商圈，基本都是60+亿的买卖。

从通盘城市买卖视角来看，东方宝泰销售额仍有很大进步空间。而在这之下，笔者以为其当前最大的问题便是，餐饮占比过重，接近60%都是餐饮。

业内熟知，一个市集内部，餐饮有天花板，其对销售额的孝顺远不足零卖。市集成“饭堂”，能赚个东谈主气是不假，但真实赚不获利可能就得打上一个问号。

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总的来说，当今的东方宝泰，安于河汉北，品牌、运营和东谈主气依旧，但要想“逐梦”广州，背后的竞争和隐患也扼制残忍。

作家：唐一刀前熬夜退役选手现买卖地产不雅察者当天话题 | TOPIC

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你以为高铁TOD买卖，如何才当作念得好？

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