一、刻下我国房地产投资信赖存在的问题

　　（一）规模被限制

　　按照《对于加强信赖投资公司部分业务风险教唆的奉告》章程，每个信赖讨论有限200份的硬性条目，当今单个房产信赖项指标规模都在1个亿傍边，成本过高，房地产信赖的门槛很高。

　　咫尺房地产公司巨额把信赖公司看作一个贷款披发机构，投资于单个房地产神志，使信赖公司充任了银行的融资脚色，忽略了素有“金融百货公司”之称的信赖公司的信赖判辨和化解金融风险的作用。信赖贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有地皮使用证、成就用地讨论许可证、成就工程讨论许可证、建筑工程施工许可证严四证勺，请求贷款的房地产征战企业禀赋低于国度成就行政把握部门核发的二级房地产征战禀赋，征战神志成本金比例低于35%的情况下，房地产项指标先期过问资金。这种信赖融资模式把具有印子钱性质的短期资金遥远运作，房地产投资信赖规模被大大限制。

　　（二）家具流畅性低

　　由于我国尚未建立房地产信赖家具二级市集，莫得伙同竞价交游场合，咫尺信赖家具只可通过合同转让神态进行变现，且不成通过全球媒体进行营销宣传，握有者寻找符合的转让对象和细目转让价钱比拟繁难。加入资金信赖讨论的投资者转让信赖合同，必须自找买方，两边谈妥后，再到购买信赖合同的信赖投资公司营业大厅办理过户手续。

　　而在好意思国，投资者握有的房地产投资信赖受益把柄不错在证券交游所上市交游，方便的转让渠谈大大升迁了信赖资金的流动性。

　　（三）双重纳税

　　对于信赖财产的课税既有对收益的课税，即对信赖财产租出所得、投资所得、运筹帷幄所得、财产转让增益所得等收益纳税；又有对流转的课税，即对信赖财产交游额课征的营业税或升值税：以及对契约、合同、文告、把柄等课征的印花税。

　　由于《信赖法》章程：录用东谈主将不动产录用给信赖公司进行投资、经管、应用和贬责时，两边发生信赖关系，伴跟着产权的鼎新，需缴纳一定税金。当信赖合同完了时，手脚录用东谈主的信赖公司要将钞票还给录用东谈主或信赖合同章程的其他东谈主时，再次发分娩权鼎新，又缴纳了一次个东谈主所得税。双重纳税升迁了信赖公司的运筹帷幄成本，影响了投资者的收益率水平。

　　（四）风险问题

　　1.信息闪现存在劣势

　　中国房地产行业存在管帐轨制严重不透明和信息严重分裂称等问题，何况短期盈利模式使中国的房地产业零落系统性的风险升沉平台。房地产投资信赖本色上是一种录用代理关系。在咫尺法律轨制尚不完善、市集端正也尚未完备建就地，信息分裂称比拟隆起。而信息分裂称越是隆起，录用代理关系就越是难以建立和补助。

　　2.房地产信赖不作念保底喜悦

　　房地产信赖不作保底喜悦，这意味着一朝投资信赖神志出现问题，很可能无法获取先前喜悦的高收益，以至连本金的退回都会有危急。天然信赖计整齐般设有质押、典质和第三方担保等保险，但房地产项指标销售进程所影响的房地产信赖的销售回款风险是信赖公司所无法限制的。

　　我国房地产信赖讨论多投资于风险较高的房地产一级市集即房地产征战市集，而以房地产运筹帷幄经管为主的二级市集投资较少。在推敲计策出台前，我国房地产信赖仍将呈现单一短期融资型模式为主导的。业务形式。要是房地产神志征战商在章程的期限内无法获取后续资金或无法按期还款，信赖公司只可通过科罚质押、典质物等神态往来收信赖资金。投资者在这方面需要有较强的风险意志。有些信赖投资公司对无法按期算帐的信赖神志用缓期、固有资金垫付、关联交游购买、发新的信赖讨论置换等神态将风险后置，无形中累积了更多风险身分。

　　3.谈德风险的缺陷

　　房地产投资信赖在我国未造成完善的运作模式，对受托东谈主的灵验陆续和激发机制尚未造成，容易发生受托东谈主的谈德风险。尽管推敲计策章程房地产信赖资金的受托方、补助方和使用方不得为归拢东谈主，且相互之间不得存在关联关系，但由于零落完善的监管机制，信赖公司仍有可能会违抗录用东谈主的投资条目，投资于和我方推敲联的房地产企业，违背投资收益最大化原则。

　　（五）东谈主才资源零落

　　在房地产信赖市集推崇的国度，房地产投资信赖都是由专科的房地产公司发起并经管的。而在中国，房地产公司尚未具有独处组织发起信赖投资基金的实力；另一方面，领有发起资历的信赖投资公司零落运筹帷幄经管房地产投资信赖的教学。我国房地产经纪业执业禀赋经管轨制入手较晚，房地产牙东谈主素质错落不都。咫尺既有房地产专科工夫又擅长信赖答理的复合型东谈主才荒谬零落，限制了信赖家具的征战和发展。

　　二、完善房地产投资信赖的门道

　　（一）升迁信赖家具流畅性

　　应设想尺度化信赖讨论家具，使其收益权把柄具备证券性质。房地产企业应该根据自身钞票欠债结构、资金缺口、风险承受武艺等实践情况来细目不同的融资神态。在2005年在中国地产金融年会上，央行副行长吴晓灵公开暗示，用公征战行受益把柄的神态缔造房地产投资信赖基金才是房地产平直融资的场地和可握续发展的模式。

　　确保信赖家具成效刊行的要道是：信赖规模的细目，房地产项指标雅致定位和适当运筹帷幄，神志收益率、信赖资金的担保和保证措施等。通过开展信赖家具评级轨制，徐徐影响信赖家具的供求情况和市集价钱，最终建立房地产信赖家具不错目田转让的二级市集，升迁信赖家具的流动性。

　　（二）改造双重纳税制

　　为了镌汰信赖融资成本，必须均衡信赖公司关联方利益和投资者利益。通过明确界定纳税主体，说明纳税主体是信赖受托东谈主已经信赖收益东谈主，改造遥远以来双重纳税带来的缺陷。要是信赖所得被分拨，受益东谈主应为纳税主体：要是信赖所得仍在信赖财产内，则信赖财产自己纳税。当信赖公司仅仅手脚钞票受托经管者代客答理时，则不叮嘱信赖机构纳税，应由受益东谈主缴纳信赖收益所得税即可。

　　（三）镌汰信赖历程风险

　　1.完善风险闪现轨制

　　信赖投资公司叮嘱房地产业务进行风险监测分析，加强对信赖融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内限轨制成就，建立健全业务操作规程，完善风险经管轨制，并加大施行力度，进一步升迁对房地产业务风险的识别、计量、监测、限制的武艺；同期应建立风险包袱认定和讲究轨制。

　　房地产企业与信赖公司应该造成遥远灵验配合机制，升迁信息透明度，法式运作，共同升迁抗风险武艺。在好意思国，证券经管委员会负责监督责任，房地产投资信赖的投资讨论、财务讨论、经管用度及投资期限均需把握部门批准，而且其财务必须全都公开化、透明化。我国不错模仿好意思国的教学，升迁信息闪现的灵验性。

　　2.减少信赖资金运气派险

　　投资者阻拦了解信赖资金运作神态、资金投向、有无超值典质、质押或强信用担保，这对确保咫尺以融资贷款型为主的房地产信赖讨论的安全性相等热切。要完善推敲典质手续，慎重落实第二还款来源，根据风险现象审慎细目典质率。典质品应聘用市集出路看好的房地产，将周围环境雅致、交通方便、房屋设想建造质料高、配套设施都全、价钱适中的商品房设定为典质物，易于销售变现。

　　对神志贷款型信赖，信赖公司必须对神志征战过程的资金利用进行全程监控，专款专用，同期将神志销售收入划入信赖专户，最初保证信赖讨论的还本付息；对投资运营型信赖，信赖公司应按期将房钱等收益划入专管账号，录用托管机构监管经管现款流。同期合理细目贷款期限，严禁以流动资金贷款口头披发征战贷款。扼制征战企业利用拆分心志、滚动征战等工夫套取房地产贷款。投资组合经管者必须聘用易改造的动态化的投资组合，灵验已毕投资重心在契机性购买、置业投资、地皮投资、地皮征战、房地产成就之间的鼎新。

　　3.明确录用代理关系

　　信赖投资公司手脚受托东谈主，必须严格按照代客答理、敦厚守信、严慎灵验的原则经管信赖钞票，只收佣金，不赚取差价收益。应严格按照《对于加强信赖投资公司聚拢资金信赖业务项下财产托管和信息闪现等推敲问题的奉告》的条目，在办理新的聚拢资金信赖时，信赖财产必须由第三方托管，以保证信赖财产安全。托管方应由及格的买卖银行担当。

　　（四）加强东谈主才资源储备

　　房地产投资信赖运作应该以投资场地明确、业务明晰、运作法式为基本原则，嗜好专科东谈主才的培养。信赖公司必须培养既练习金融业务学问又具有房地产运营经管理念的专科东谈主才，费力成为具有高素质推敲军队和淳朴资金实力的房地产信赖投资公司。